Hace aproximadamente un mes, el gobierno nacional puso en vigencia un decreto con medidas económicas para apoyar al sector de la construcción, como parte de un paquete de medidas anti-cíclicas que deben implementarse para enfrentar un año que se presenta complicado.
Esta normativa sorprendió positivamente al gremio por su acertada estructuración, y generó mucho optimismo en relación a los efectos que su aplicación logrará. ¿Porqué apoyar al sector de la construcción tan enérgica-mente? Porque es la actividad que mayor número de plazas de empleo genera; porque el 70% de los componentes que utiliza son nacionales y por lo tanto promueve la actividad industrial; porque de cada dólar invertido en construcción, $0,80 permanecen en el país activando nuestra economía; y porque va en la línea de una de las políticas prioritarias del actual Gobierno, cual es la de continuar con su esfuerzo por reducir el déficit de vivienda que existe.
Para determinar las ayudas que se debían implementar para que un mayor número de ecuatorianos pueda acceder a comprar vivienda, se realizó un profundo análisis previo, que además se socializó y comentó en diferentes escenarios con distintos actores del sector.
Este análisis determinó que un gran segmento de la pobla-ción no está en capacidad de cubrir el 30% de la cuota de entrada, tampoco puede asumir las altas tasas de interés con las tasas de interés vigentes para créditos hipotecarios, y requiere de plazos mayores a 15 años para pagarlo. Adicionalmente a esto, considerando que una buena parte de la fuerza laboral no trabaja en relación de dependencia, y por lo tanto no está afiliada al Iess, se determinó que era fundamental que las instituciones financieras privadas participaran en este esfuerzo por el cambio.
Con estos antecedentes, en rueda de prensa dirigida por el Eco. Patricio Rivera, Ministro Coordinador de Política Económica, se dio a conocer el Decreto que entraría en vigencia inmediatamente, el mismo que presenta dos im-portantes novedades y reglamenta su aplicación.
La primera se relaciona con el bono de la vivienda, cuya entidad ejecutora es el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, MIDUVI, y puede ser solicitado únicamente por ecuatorianos que no tienen casa propia. En este aspecto, lo que ahora está vigente es un subsidio del Gobierno de hasta $6.000, que aplica para compra de vivienda de “interés social”, que es aquella cuyos precios son de hasta $30.000.
La segunda novedad que este decreto presenta es el reconocimiento de un nuevo rango de vivienda, denomi-nado “vivienda de interés prioritario”, que es aquella que involucra unidades habitacionales cuyos precios van desde $40.000 hasta $70.000, siempre y cuando el valor por m2 no exceda de $890. Para que los ecuatorianos que no poseen vivienda propia puedan acceder a comprarla, se crean condiciones especiales y muy favorables que dejarán sentir su impacto.
Considerados los criterios de socialización, el Decreto soluciona esos impedimentos involucrando, bajo dife-rentes parámetros, tanto al Biess cuanto a las instituciones financieras privadas.
En lo que concierne a los bancos privados, el Decreto prevé las siguientes variaciones:
Reducción del porcentaje de la cuota de entrada al 5% del valor del inmueble (antes 30%)
Reducción de la tasa de interés para crédito hipotecario al 4,9% (antes 10.5%)
Ampliación de los plazos hasta 20 años (antes 15 años)
Aplicación exclusivamente para compra de primera vivienda de entre $40.000 y $70.000
Para mejor entendimiento de lo que estas variaciones implican, a continuación presentamos el cuadro No. 1, que refleja el impacto de la reducción en la cuota de entrada para compra de vivienda que está dentro del rango de aplicación, siempre y cuando el financiamiento provenga de la banca privada.
Es evidente que, con la aplicación de este Decreto, el nivel de dinero disponible que se requiere para pagar la cuota de entrada es sustancialmente menor, y por lo tanto, amplía de manera impactante el tamaño del mercado que ahora puede acceder a vivienda de estos valores.
En el cuadro No. 2 hacemos el mismo ejercicio comparativo, pero esta vez reflejamos el ahorro que repre-senta para el bolsillo de los ecuatorianos la reducción en las tasas de interés de las instituciones financieras privadas, al 4,9%. Cabe anotar que estos valores no son exactos, pues cada banco privado añadirá el costo del seguro de desgravamen y del seguro contra incendios y desastres naturales que son obligatorios.
Con la tasa de interés vigente para este segmento, las actuales cuotas mensuales del crédito hipotecario representan más de un 30% de ahorro en comparación con las anteriores. De los análisis de mercado rea-lizados en torno a este aspecto, se desprende que un gran número de ecuatorianos pagarían menos dinero mensual por su crédito hipotecario, que los valores que actualmente se encuentran pagando por concepto de arriendo de vivienda.
A la fecha de la firma del Decreto al que nos referimos, se concedió un período de 30 días para que las instituciones financieras privadas adaptaran sus sistemas operativos y tecnológicos para implementar estas medidas. Sin embargo, se conoce que las autoridades han concedido una ampliación a este plazo.
En lo que concierne a la participación del Biess, el Decreto prevé variaciones con diferentes parámetros de aplicación. Recordemos que solamente los afiliados al Iess pueden solicitar este crédito hipotecario, que para comprar vivienda de interés prioritario no requiere del pago de una cuota de entrada, mantiene sus plazos en 25 años, y que, según la normativa vigente, reduce la tasa de interés al 6%.
En el cuadro No. 3 graficamos el nivel de ahorro mensual que provoca la reducción de casi tres puntos por-centuales en la tasa de interés, considerando el plazo de 25 años, es decir, cinco años mayor al que ofrece la banca privada. Cabe recalcar que también en este caso los valores de las cuotas mensuales son aproxi-mados, pues el Biess añadirá el monto correspondiente al seguro de desgravamen y al que actúa en caso de incendios y desastres naturales.
El ahorro mensual que se obtiene al finaciar la compra de vivienda con el Biess no luce tan sustancial como en la banca privada, pero debemos recordar que la gran ventaja de que con el Biess no se requiere pagar ni un centavo por cuota de entrada, y esa es una enorme diferencia en comparación con el crédito que ofrece la banca privada.
Paralelamente a esta normativa que incentiva en los ecuatorianos la decisión de comprar vivienda, el Decreto prevé también condiciones favorables para motivar la oferta de proyectos inmobiliarios que presenten uni-dades habitacionales que quepan dentro de este rango. (ver entrevista a María Soledad Barrera, Presidenta del Directorio de la Corporación Financiera Nacional, página No. 58)
Cada ciudadano eligirá la institución financiera que, de acuerdo a su perfil personal y económico, se ajuste a sus necesidades y posibilidades. Lo que es evidente para todos es que nunca antes se han dado condiciones tan positivas, y facilidades tan grandes, para comprar vivienda. Sin lugar a dudas, es el momento de dejar de pagar arriendo. C!
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